Перспективные направления инвестирования компании VERA FUND

Краудфандинговая компания VERA FUND (Florida, USA) успешно работает на рынке инвестиций в недвижимость уже десять лет.

Возникшая идея организации особой структуры как совместного инвестиционного инструмента для людей с разным уровнем дохода сразу же нашла поддержку среди растущего потока заинтересованных клиентов.

Vera Premier

Фонд изначально работает только с аккредитованными инвесторами. Если инвестор является резидентом США и Великобритании, то он проходит обязательную процедуру аккредитации. Фонд высылает инвестору опросник (доходы, наличие недвижимости, активов и т.д), цель которого определить финансовую состоятельность человека и понимать уровень его опыта в инвестировании в недвижимость.

Если инвестор не гражданин США, то сначала проверяются санкционные списки, а затем на основе ответов на высылаемый Фондом типовой опросник производится оценка опыта вложения инвестором собственных капиталов в различные объекты недвижимости.

На сегодняшних финансовых рынках предоставляются немало возможностей для инвестирования. Основными направлениями вложений выступают как фондовый рынки, сырьевые рынки, площадки для стартапов, рынки драгоценных металлов, рынки криптовалюты, так и рынок недвижимости. Рынки недвижимости существенно отличаются от других финансовых рынков благодаря стабильности спроса и надёжности. Устраивая проверку аккредитации вкладчиков Фонд хочет не только проанализировать их финансовое благополучие, но и понять ожидания инвесторов от размещения своих капиталов в недвижимость.

Недвижимость - это не всегда ликвидная инвестиция. Инвестору требуется понимать, что капиталовложения в недвижимость - это не быстрый процесс и здесь важно соблюдение определенных сроков. Например, процессы на рынке недвижимости существенно отличаются от процессов на рынках ценных бумаг или покупки-продажи в криптовалюте, где сделку можно совершить буквально за полчаса. Зато инвестиции в недвижимость гораздо больше поддаются контролю, так как недвижимость не может мгновенно меняться. Входя на рынок недвижимости, можно постепенно адаптироваться и наблюдать за происходящими событиями на других более подвижных волатильных рынках, спокойно прогнозируя свои будущие действия.

Если в первое время финансовые средства компании вкладывались в различные объекты недвижимости, то, начиная с 2016 по 2019 годы, Фонд активно занимался куплей - продажей земельных участков в Южной Флориде (Голливуд, Форт Лодердейл, Авентура, Палм Бич). Ленд девелопмент стал основным направлением работы компании в то время.

...

Один из первых участков в структуре Фонда был участок, планируемый под строительство ритейл центра с торговыми площадями плюс жилой компонент. В данном случае покупателем был один инвестор, с которым началось взаимодействие VERA FUND по разработке приобретаемой земельной площади в Голливуде (Флорида, США). Состоялось множество встреч с представителями различных структур по предполагаемым изменениям в проект. Кстати, этот участок был приобретен известны застройщиком во Флориде - компанией Housing Trust Group (HTG).

Часто в процессе непосредственного взаимодействия продавцов с покупателями- инвесторами возникает обсуждение имеющегося концепта - видения перспектив развития земельного участка. К сожалению подобная практика дискуссий не повсеместна.

Для инвестора в ленд девелопменте крайне важно определить новые возможности объекта, ценность земли. Каждый участок несёт в себе определенную привлекательность, и у каждого участка могут быть свои проблемы. Если принять во внимание уникальность любого земельного участка, то при проектировании его дальнейшего использования можно усилить первоначальные возможности, увеличить отдачу от вложенных в землю инвестиций в несколько раз. Немаловажно понимать, что привлекает потенциальных покупателей: подъездные пути, безопасность района, наличие поблизости общественных удобств (бассейны, залы для вечеринок, игровые площадки и т.д.).

Первые сделки VERA FUND проходили в направлении ленд девелопмента, а именно: покупка земли; поиск концептов, которые не были раскрыты при продаже; планирование увеличения плотности участка; генерирование совместно с городскими властями, инженерами, архитекторами, адвокатами альтернативных подходов к использованию имеющимся земельных площадей и продажа участков уже с совершенно иной перспективой на уровне нового проекта. В то время наша компания не занималась строительством на покупаемых земельных участках, только продавала их.

Land development - это интересный бизнес, достаточно прибыльный. Между тем в текущем моменте ты можешь не получать прибыль, так как приходится вкладывать немаленькие средства на протяжении некоторого времени в содержание участков в виде ежегодного земельного налога, в виде платежей за обслуживание земель (строительство дорог, вывоз мусора, озеленение и т.д.).

Все же, с целью перспективного развития производственных процессов Фонда и интересом к росту текущих доходов, наше внимание стало постепенно перемещаться с подготовки земельных участков под нужды конкретного клиента на деятельность с коммерческой недвижимостью. Выбирался независимый и несмежный с другими объект, находящийся в собственности, желательно вместе с большим земельным участком, с планируемой прибылью не менее 7%, обладающий скрытым потенциалом.

...

Так с 2018 года компания стала заниматься новым направлением деятельности - инвестированием в коммерческие объекты.

Фактически, в ежемесячную первоначальную аналитическую выборку компании попадают по крайней мере не менее 100 объектов коммерческой недвижимости. Во вторичном списке остаются только 10 объектов, и уже затем выбирается только один объект, который и будет рассматриваться как объект инвестиций исходя из его удачной локации, зоннинга, потенциалов и других показателей. Иными словами, если стоимость объекта 1млн. долларов, то его ожидаемая ежегодная прибыль должна составлять 70 долларов.

Изучая историю объекта, который Фонд планирует купить, мы начинаем проводить мониторинг чистого дохода - net income. В бизнесе net income как чистый доход представляет собой средства, которые организация получит за вычетом стоимости расходов, износа и амортизации, процентов и налогов.

Перед началом покупки объекта бухгалтерско-юридической службой Фонда проводится сложная и достаточно долгая процедура составления объективного представления об объекте инвестирования - due diligence («должная добросовестность»).

Ещё до начала due diligence определяются потенциальные инвесторы, с которыми подписываются ряд документов, например, клиентское соглашение и намерения об инвестиции. Минимальная сумма инвестиций от 500 долларов США. На основе предоставляемой продавцом - собственником информации об объекте и предварительной договоренности о его цене, средства под планируемую сделку поступают на escrow account - счет условного депонирования.

Затем методом due diligence начинается проверка объекта, позволяющая собрать и проанализировать информацию не только предоставляемую собственником недвижимости, но и учесть сведения независимых источников, оценки всевозможных рисков для принятия окончательного решения относительно будущего проекта.

Практика свидетельствует о том, что только 1% объектов имеют положительные результаты по итогам due diligence. Это происходит по вине владельцев или управляющих, зачастую предоставляющих сведения об объекте не соответствующие реальным показателям, доходности. Иногда финансовые отчёты не сдаются или сдаются с отрицательными данными и ссылками на большие цифры САРЕХ (capital expenditure — капитальные расходы). При проверке делается обязательный запрос в налоговые службы о реальном положении дел с управляемым объектом.

Показатель одного процента выборки из ста объектов свидетельствует о том, что очень мало коммерческих объектов, которые управляются должным образом. Если в здании сданы в аренду 50% площадей даже при имеющемся проценте доходности от 5 до 8% то это признак плохого управления объектом. Если в здании сданы в аренду 100% помещений, то, как правило, арендная плата за них небольшая и, соответственно, на хорошую прибыль не стоит рассчитывать. Скорее всего, интерес будет вызывать здание, где есть небольшой процент свободных площадей, а в аренде от 93 до 94% площадей.

Если проверка due diligence завершилась положительным результатом, то следующим этапом покупки объекта недвижимости будет завершение его оформления на отдельную компанию. Например, VERA FUND-8, VERA FUND-10 и т.д. Это делается для того, чтобы аккумулировать средства только для текущей сделки. В день сделки титульная компания переводит собственнику деньги.

Недвижимость переходит к новым владельцам - Фонду (general partner) и инвесторам (limited partners). Допустим коммерческий объект , стоимостью 2 млн. рублей, 75% которого по 500 долларов распределяется равно между тремя инвесторами и 25% стоимости вкладывает Фонд. Для лимитированных партнёров окончательное решение остаётся за агент-партнером, у которого есть высокий уровень экспертности, необходимые связи для взаимодействия. Планируемый от приобретения 2 миллионной собственности доход в 7% годовых в размере 140 долларов распределяется между всеми партнерами в процентном соотношении относительно вклада. Если есть ещё какие-нибудь существенные расходы на управление объектом, то они включаются в capital call - требование к инвестору внести в инвестиционный фонд средства в соответствии со своими обязательствами на непредвиденные расходы.

Компания VERA FUND приобретает коммерческую недвижимость в таких районах Южной Флориды, как Форт Лодердейл, Бока-Ратон, Голливуд, Палм Бич, Авентура. В настоящее время планы относительно географии приобретения коммерческих объектов значительно расширяются с получением лицензий на деятельность в штатах Колорадо, Джорджия, Коннектикут, Иллинойс.

В перспективе особый интерес для нашего бизнеса приобретает такая коммерческая недвижимость, как neighbourhood offices, которая вызывает спрос в экономически развитых городских центрах.

Например, одна из подобных интересных сделок состоялась в премиальном районе Oakland Park. Это было красивое и необычное здание в колониальном стиле Executive Suites, которое представляло офисные помещения для небольших бизнесов, добраться до которых из дома можно было за 5 минут. Соответственно близость от дома, экономия времени на передвижение выглядела для арендаторов весьма привлекательно. Управление зданием можно было оценить как достаточно высокое, так как из 63 офисных помещений арендовалось 93% от всех площадей. Имеющиеся помещения и службы общего пользования: офис-секретарь, бухгалтерия, переговорные комнаты, коворкинг помещение, конференц-зал, помещение для кофе-брейка и т.д. - удовлетворяли различных предпринимателей: финансистов, врачей, специалистов дополнительного образования, служб быта и т.д., занимающих отдельные кабинеты.

Считается, что такие локальные neighbourhood offices - это потенциальные источники для получения прибыли, не только как коммерческая недвижимость, но и при планировании их перестройки в многоквартирные жилые объекты.

Надеемся, что наши прогнозы относительно развития определенного типа коммерческой недвижимости, расширение географии работы VERA FUND, будут способствовать достижению благополучия как для компании в целом, так и для ее сотрудников и клиентов.